Étape 1 · Usage
Ce qui sera réellement fait du terrain.
Les activités, en détail
Quatre activités, et un seul propriétaire des biens loués : la société elle-même.
Programme 01 · Code 68.204
Location de terrains
C’est ici que l’intitulé du contrat importe le moins et que le régime importe le plus. Dès qu’un terrain est loué pour un usage agricole, le bail à ferme s’applique d’office : neuf ans au minimum, un fermage plafonné par les coefficients de la commission provinciale, un congé qui n’est possible que pour les motifs prévus et dans des délais longs, et un droit de préemption au preneur si le terrain se vend. Le régime est écrit dans le bail avant signature, parce qu’un preneur informé est un preneur qui ne découvre rien en justice.
Étape 2 · Régime
Celui que cet usage impose, dit par écrit.
Étape 3 · Bail
Durée, fermage et congé conformes au décret.
Étape 4 · Suivi
Échéances et indexation annoncées d’avance.
Étape 1 · Visite
Le bien tel qu’il est, PEB communiqué.
Étape 2 · Bail
Écrit, puis enregistré par le bailleur.
Étape 3 · Garantie
Plafonnée, sur un compte au nom du preneur.
Étape 4 · État des lieux
Dressé à deux, à l’entrée et à la sortie.
Programme 02 · Code 68.201
Location de logements
Quatre obligations du bailleur se vérifient en une minute et sont pourtant les plus souvent manquées : le bail est écrit, son enregistrement est gratuit et c’est au bailleur de le faire, la garantie locative est plafonnée et placée sur un compte bloqué au nom du preneur — jamais sur celui du bailleur — et le certificat PEB s’annonce dès la publicité. Un preneur qui vérifie ces quatre points apprend beaucoup sur le bailleur qu’il s’apprête à choisir.
Programme 03 · Code 68.203
Biens non résidentiels
Tout n’est pas bail commercial : la loi du 30 avril 1951 s’applique lorsque le bien est loué pour un commerce de détail en contact direct avec le public, et elle emporte alors une durée minimale de neuf ans, un droit au renouvellement et, le cas échéant, une indemnité d’éviction. Hors de ce champ, le bail relève du droit commun et les parties sont beaucoup plus libres. La différence vaut des années de bail, donc elle est tranchée avant de rédiger, pas après.
Étape 1 · Destination
L’activité exacte qui s’exercera là.
Étape 2 · Qualification
Bail commercial ou droit commun.
Étape 3 · Bail
Durée, charges et travaux répartis.
Étape 4 · Entrée
État des lieux et compteurs relevés.
Étape 1 · Compte propre
Ce qui est détenu l’est pour la société.
Étape 2 · Aucun mandat
Aucun patrimoine de tiers n’est géré.
Étape 3 · Aucun appel
Aucun fonds n’est sollicité du public.
Étape 4 · Publication
Comptes annuels déposés chaque année.
Programme 04 · Code 64.210
Détention de participations
La société détient des participations pour elle-même. Elle ne gère pas le patrimoine d’autrui, ne rend aucun service d’investissement et ne sollicite aucun fonds auprès du public. Cette ligne est ici pour une raison précise : le mot « holding » attire des sollicitations mal fondées, et il vaut mieux y répondre une fois sur une page que dix fois par téléphone.
Un terrain, un logement ou une surface à louer ?
Dites l’usage prévu : c’est lui qui détermine le régime, et donc ce que le bail peut contenir.