L’usage décide, pas le contrat

Notre approche

Pourquoi l’intitulé du contrat ne protège personne

Il existe une croyance tenace chez les propriétaires de terrains : qu’en appelant une mise à disposition « convention d’occupation précaire », « prêt à usage » ou « contrat de culture », on éviterait le statut du bail à ferme et la protection longue qu’il donne au preneur. Cette croyance se heurte à une règle simple. Le bail à ferme est d’ordre public : il s’applique en raison de l’usage agricole effectivement fait du bien, et le juge regarde cet usage, pas le titre du document. Le propriétaire qui a cru s’en affranchir découvre un preneur protégé pour neuf ans, un fermage qu’il ne peut pas fixer librement, et un droit de préemption qui s’impose à lui le jour où il voudra vendre.

Le même raisonnement joue dans l’autre sens, et c’est ce qui en fait un sujet utile plutôt qu’un avertissement. Un preneur qui ignore le régime renonce sans le savoir à des droits qu’il détient : la durée minimale, le plafonnement du fermage avec restitution du trop-perçu, l’encadrement strict du congé, la priorité à l’achat. Ces droits ne se perdent pas faute de les avoir réclamés au départ, mais ils ne servent que si on les connaît avant le conflit, pas pendant. La réforme wallonne de 2019 a d’ailleurs rendu l’écrit obligatoire pour tout nouveau bail à ferme, précisément pour que les deux parties sachent où elles en sont.

Pour le logement, l’asymétrie est inverse et mérite d’être dite aussi franchement. Le décret wallon du 15 mars 2018 fait peser l’essentiel des formalités sur le bailleur : c’est à lui d’enregistrer le bail, et l’enregistrement est gratuit ; la garantie locative appartient au preneur et se place sur un compte bloqué à son nom ; le certificat PEB doit figurer dès l’annonce. Un candidat preneur qui vérifie ces trois points apprend, en quelques minutes, à peu près tout ce qu’il a besoin de savoir sur le bailleur qu’il s’apprête à choisir. Ce site le lui dit, y compris s’agissant de cette société.